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UNPI 66 - Perpignan
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Occitanie

Fiche FAQ

Clause illicite du règlement de copropriété et délai pour agir

Question :

L’action en justice intentée pour faire déclarer illicite une stipulation d’un règlement de copropriété est-elle enfermée dans le délai de prescription de cinq ans ?

Réponse :

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Chaque copropriétaire, tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété, est donc recevable à contester la validité d’une clause non conforme aux dispositions réglementaires ou légales d’ordre public 1 (Cass., 3ème civ., n° 08-10480, 16 décembre 2008).

Pour ce type d’action en justice, faut-il appliquer l’article 42 de la loi de 1965 selon lequel les actions personnelles (relatives à la copropriété) entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans2 ?

La Cour de cassation a répondu par la négative et donc l’article 42 de la loi de 1965 n’est pas applicable aux actions tendant à faire déclarer « réputées non écrites » toutes clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d’ordre public de la loi et à son décret d’application : « la prescription de l’article 42 n’est pas applicable à l’action tendant à faire déclarer une clause non-écrite en application de l’article 43 » (Cass., 3ème civ., n° 07-13409, 7 mai 2008).

Ces actions ne sont donc pas enfermées dans un délai de cinq ans et sont imprescriptibles (« tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater [cette] absence de conformité » : Cass., 3ème civ., n° 14-26921, 28 janvier 2016).

Il est donc toujours possible pour un copropriétaire de demander en justice la suppression d’une clause illicite de son règlement de copropriété.

La solution vaut aussi bien pour une clause existant originellement dans le règlement de copropriété que pour une clause introduite ultérieurement à la suite d’un vote en assemblée générale (Cass., 3ème civ., n° 98-22792, 27 septembre 2000).

Source : 25 millions de propriétaires • N°novembre 2019


1 - Exemple de clause non conforme : clause qui autorise certains copropriétaires à utiliser à titre privatif un escalier et un palier d’étage alors que ces installations constituent des parties communes.

2 - Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les actions personnelles relatives à la copropriété entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965), au lieu de dix ans auparavant.

Cela ne répond pas à toutes vos interrogations ?

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