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UNPI 66 - Perpignan
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Occitanie

Fiche FAQ

Respect du décret sur le logement décent et du règlement sanitaire départemental

Question :

Dans votre dossier d'Août 2019, il est indiqué en page 18 que, pour pouvoir être loué, un logement doit disposer d’une pièce qui fait au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,2 mètres. Cela signifie-t-il qu’un logement ayant une hauteur sous plafond inférieure à 2,2 mètres ne peut en aucun cas être loué à l’année ?

Réponse :

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent propose une alternative à l’article 4 :

« Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
»

L’article R111-2 alinéas 2 et 3 du CCH, auquel cet article 4 renvoie, énonce que :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
»

Les logements de moins de 9 m2 ou ayant une hauteur sous plafond inférieure à 2,2 mètres sont donc considérés comme décents si le volume est d’au moins 20 m3, sachant que seules les surfaces ayant une hauteur sous plafond dépassant 1,80 mètre sont prises en compte. Votre logement n’est donc pas forcément exclu de la location. Par exemple, si la surface de la pièce principale fait 11 m2 avec une hauteur sous plafond de 1,85 mètre, il peut être loué car son volume est de 20,35 m3.

Attention toutefois : pour pouvoir louer, il faut non seulement respecter le décret du 30 janvier 2002, mais également le règlement sanitaire départe- mental (RSD) même s’il impose des obligations excédant celles figurant dans le décret.

C’est le cas par exemple du RSD des Hauts-de-Seine (92) qui impose que « tout logement doit comprendre une pièce de 9 m2 au moins » (article 27-2), sans prévoir d’alternative entre la surface ou le volume habitable : « attendu qu’ayant relevé [...] que l’article 27-2 du RSD des Hauts-de-Seine dispose que « tout logement doit comprendre une pièce de 9 m2 au moins (...) » et retenu qu’il résultait du rapport du service « Hygiène Sécurité Prévention » de la commune de Clichy, du diagnostic de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de copropriété du 13 mai 2013, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 m2, plus exactement 8,70m2, (...) et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d’habitabilité prévues par la loi, la cour d’appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du RSD précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celle-ci en a exactement déduit [...] que M. S. [bailleur] avait manqué à ses obligations » (Cass., 3ème civ., 17 décembre 2015).

Nous vous invitons donc à consulter le RSD du lieu de situation de votre logement pour vérifier s’il comprend des exigences supplémentaires1.


1 - La plupart des RSD sont consultables sur internet en tapant dans un moteur de recherche « règlement sanitaire départemental + votre département ».

Source : 25 millions de propriétaires • N°septembre 2019

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