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UNPI 66 - Perpignan
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Occitanie

Fiche FAQ

Pose de fenêtres double vitrage et de vannes thermostatiques

Question :

A l’ordre du jour de notre prochaine assemblée générale figurent la pose de fenêtres double vitrage et l’installation de vannes thermostatiques, préconisées suite à la réalisation de l’audit énergétique. Ces travaux sont-ils obligatoires ou restent-ils optionnels du fait qu’ils portent sur des parties privatives ?

Réponse :

La pose de fenêtres double vitrage n’est pas obligatoire en copropriété.

Toutefois, des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre peuvent être votés à la majorité absolue et ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes (article 25, f de la loi du 10 juillet 1965).

L’assemblée générale des copropriétaires peut donc voter des « travaux d’intérêt collectif » 1 affectant les parties privatives et la pose de fenêtres double vitrage entre assurément dans cette catégorie de travaux. Ces travaux sont soumis au vote des copropriétaires et ne sont pas obligatoires.

La décision de poser des fenêtres double vitrage doit être prise à la majorité de l’ensemble des copropriétaires composant la copropriété avec un second vote possible à la majorité simple dans certains cas (cf. la passerelle de majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 19652).

Le fait que dans votre copropriété la pose de doubles-vitrages soit préconisée par l’audit énergétique3 joue certainement en faveur de l’adoption d’une telle décision.

A ce sujet, il faut noter que le syndic doit inscrire « à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement (...) d’un audit énergétique (...) la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique » (article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic doit donc mettre à l’ordre du jour la question d’un plan de travaux conformes aux conclusions de l’audit énergétique, même si les préconisations et les propositions de travaux de l’audit n’ont pas à être obligatoirement suivies (le syndicat des copropriétaires reste libre de décider ou non la réalisation de travaux d’économies d’énergie).

Quant à la pose de vannes thermostatiques, celle-ci n’est pas non plus obligatoire en tant que telle en copropriété.

En revanche, si votre copropriété est concernée par l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, cette individualisation implique la pose à la fois de compteurs ou répartiteurs d’énergie et de vannes thermostatiques (article R241-9 du Code de l’énergie).
Rappelons que l’individualisation des frais de chauffage concerne tous les immeubles collectifs équipés « d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant » (article R241-7 du Code de l’énergie). Cette obligation doit être satisfaite, selon les cas, entre le 31 mars 2017 et le 31 décembre 2019 et il n’est fait exception à cette obligation que dans de rares cas4. Si la majorité absolue doit être également réunie pour voter l’installation de compteurs ou répartiteurs d’énergie (article 25, l de la loi de 1965), le fait pour le syndicat des copropriétaires de ne pas voter une telle décision l’expose à de possibles sanctions.

Par conséquent, si votre immeuble est concerné par l’obligation d’installer des répartiteurs de chauffage, la pose de vannes thermostatiques est obligatoire, même si cela passe par une décision de l’article 25 (avec la passerelle possible vers la majorité simple grâce à l’article 25-1).
A contrario, si votre immeuble n’est pas concerné par l’individualisation des frais de chauffage, les copropriétaires pourront librement décider (à la majorité de l’article 25, sous réserve de la passerelle de l’article 25-1) l’installation de vannes thermostatiques. Précisons enfin que l’installation de vannes thermostatiques fait expressément partie des travaux d’intérêt collectif que l’on peut imposer à des copropriétaires sur leurs parties privatives s’ils sont votés (article R138-2 du Code de la construction et de l’habitation).


  • 1 - La liste de ces « travaux d’intérêt collectif » est fixée à l’article R138-2 du Code de la construction et de l’habitation (créé par le décret n°2012-1342 du 3 décembre 2012) :
    • « a) Travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
    • b) Pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
    • c) Equilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
    • d) Mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées. »
  • 2 - « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent [article 25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 (...) ».
  • 3 - Pour rappel : dans les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, un audit énergétique a dû être réalisé avant le 1er janvier 2017 (article R134-14 du Code de la construction et de l’habitation).
  • 4 - Voir notre fiche « Individualisation des frais de chauffage » dans le numéro de mai 2018 (p. 41 et 42).

Source : 25 millions de propriétaires • N°mars 2019

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