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UNPI 66 - Perpignan
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Occitanie

Fiche FAQ

Champ d'application de la loi de 1948 et augmentation du loyer

Question :

J’ai hérité d’un logement à Saint-Etienne loué depuis 1972 (l’immeuble date des années 1920).

  • S’agit-il d’un logement soumis à la loi de 1948 comme le soutient mon locataire (aucune mention à ce sujet dans le bail) ?
  • Comment puis-je augmenter le loyer ?

Réponse :

Sur l’application de la loi de 1948 :

La loi du 1er septembre 1948 s’applique si ces différentes conditions sont remplies :

  • l’immeuble doit avoir été construit avant le 1er septembre 1948 ;
  • l’immeuble doit être situé :
    • à Paris ;
    • dans un rayon de 50 km de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris ;
    • dans une commune de plus de 4 000 habitants ou limitrophe d’une commune d’au moins 10 000 habitants d’après le recensement général de 1968 ;
    • ou dans une commune de 4 000 habitants au plus dont la population s’est accrue de plusde5%àchacundes recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 ;
  • le local doit être à usage d’habitation ou professionnel ou mixte (habitation et professionnel) ;
  • le local ne doit pas être classé en catégorie exceptionnelle, I et II A (locaux de luxe, de très bonne qualité et de grand confort), ces catégories étant exclues de la loi de 1948.

Il faut également tenir compte de la date d’entrée dans les lieux du locataire, la loi de 1948 n’étant pas applicable dans les deux hypothèses suivantes : le locataire est entré dans les lieux après le 1er janvier 1959 dans une commune de moins de 10 000 habitants (à l’exclusion des communes situées dans un rayon de 50 km autour de Paris) ou le locataire est entré dans les lieux après le 23 décembre 1986 (peu importe le nombre d’habitants dans la commune).

De très nombreux décrets ont exclu, partiellement ou totalement, des communes du champ d’application de la loi de 1948 ou, au contraire, rendu applicable cette loi dans des communes où elle ne l’était pas.

Aucun décret de ce type n’a été pris pour la ville de Saint- Etienne (dont la population est actuellement d’environ 170 000 habitants).

Votre location remplissant l’ensemble des conditions détaillées plus haut, elle semble donc soumise à la loi de 1948 (sauf si le logement est classé en catégorie exceptionnelle, I et II A).

Sur le calcul du loyer :

Le loyer d’un bail soumis à la loi de 1948 n’est pas fixé librement par les parties.

Les parties doivent normalement être en possession d’un décompte de surface corrigée servant de base au calcul du loyer, puisque celui-ci est égal au prix de base du mètre carré fixé chaque année par décret, multiplié par la surface corrigée du local.

En l’absence d’un tel décompte, il sera nécessaire d’en établir un (par un géomètre expert par exemple) pour calculer la « surface corrigée » du local.

La hausse annuelle du loyer résultera alors de l’évolution du prix du mètre carré telle qu’elle résulte du décret paraissant chaque année (le dernier décret paru est celui du 3 août 2018).

Info hausse de loyer
Loi 1948 au 01/07/18

  • + 1,05 % : pour les catégories III A et III B, II A, II B et II C
  • + 1,05 % : pour les loyers au forfait
  • + 0 % : pour la catégorie IV

Décret n°2018-717 du 3 août 2018

A noter :

Les locaux loués et classés en catégorie II B et II C peuvent faire l’objet de « baux de sortie » de la loi de 1948, sous forme de baux de huit ans les conduisant progressivement vers le régime de la loi du 6 juillet 1989 (permettant ainsi, sous certaines conditions, d’augmenter le loyer s’il est «manifestement sous- évalué»).

Source : 25 millions de propriétaires • N°avril 2019

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